旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)價(jià)值如何評估?
發(fā)布時(shí)間：2018/09/19
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旅游景區(qū)整體資產(chǎn)評估主要包括旅游景區(qū)固定資產(chǎn)評估和旅游景區(qū)無形資產(chǎn)評估。旅游景區(qū)固定資產(chǎn)評估是指景區(qū)投入的基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)的評估；旅游景區(qū)的無形資產(chǎn)評估主要包括旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)評估、收費(fèi)權(quán)評估、商標(biāo)權(quán)、品牌、資源性無形資產(chǎn)（區(qū)位優(yōu)勢、社會資源、歷史文化內(nèi)涵等）的評估。
將景區(qū)無形資產(chǎn)評估值合理量化的好處
1利用無形資產(chǎn)吸引投資、增資擴(kuò)股、或作價(jià)入股2 可利用無形資產(chǎn)質(zhì)押貸款、工商注冊、許可使用、轉(zhuǎn)讓、租賃承包、清算拍賣等4企業(yè)與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌，進(jìn)而打入國際市場的需要5保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)的需要。為企業(yè)打假、侵權(quán)提供索賠依據(jù)6通過無形資產(chǎn)評估，可以摸清家底，為經(jīng)營者提供管理信息旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格的形成因素按照資源屬性，可以把旅游資源分為自然景觀(地文景觀、水域風(fēng)光、氣候天象、生物景觀)和人文景觀(文物古跡、民俗風(fēng)情、城鄉(xiāng)風(fēng)貌、現(xiàn)代設(shè)施、宗教文化、文學(xué)藝術(shù)、飲食購物)兩大類型。自然景觀和人文景觀既有明顯區(qū)別，又有一定的聯(lián)系：自然景觀旅游資源一般要經(jīng)過人工的開發(fā)，或多或少帶有人文因素；人文景觀旅游資源往往要以自然景觀為基礎(chǔ)，并與其特色相協(xié)調(diào)。按照管理級別，我國旅游資源可分為世界級、國家級、省級和市(縣)級四種類型。世界級的旅游資源主要包括：被聯(lián)合國教科文組織列入《世界遺產(chǎn)名錄》的名勝古跡和列入“人與生物圈”保護(hù)區(qū)網(wǎng)絡(luò)的自然保護(hù)區(qū)；國家級的旅游資源主要包括：國務(wù)院公布的國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、國家歷史文化名城和國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位，林業(yè)部批準(zhǔn)的國家自然保護(hù)區(qū)、國家森林公園，國土資源部批準(zhǔn)的國家地質(zhì)公園等等。省級旅游資源主要包括省級風(fēng)景名勝區(qū)、省級歷史文化名城(鎮(zhèn))、省級文物保護(hù)單位、省級自然保護(hù)區(qū)、省級森林公園等；市(縣)級旅游資源主要指市(縣)級風(fēng)景名勝區(qū)、文物保護(hù)單位等。旅游資源的類型和管理級別，比較準(zhǔn)確地反映了各種資源的稀缺程度和品位的高低，是其價(jià)格形成的價(jià)值基礎(chǔ)，是價(jià)格確定的主要因素。旅游資源的空間范圍、地理位置、交通條件等客觀條件，以及國家政策導(dǎo)向、旅游發(fā)展?fàn)顩r等動(dòng)態(tài)條件，直接決定了開發(fā)的前期投入和投資回報(bào)效果，是確定旅游資源價(jià)格的重要因素。3旅游資源經(jīng)營權(quán)的市場需求由于旅游資源的開發(fā)、使用和收益是一個(gè)投資大、周期長的過程，投資者對旅游資源經(jīng)營權(quán)的市場需求，直接決定其交易價(jià)格。對于已有一定開發(fā)程度的旅游景區(qū)，旅游景區(qū)的現(xiàn)有收入是確定其經(jīng)營權(quán)的價(jià)格的重要因素。現(xiàn)有收入的確定應(yīng)從總收入中扣除計(jì)算周期內(nèi)的實(shí)際經(jīng)營成本。任何旅游資源經(jīng)營權(quán)總是與一定經(jīng)營時(shí)期相聯(lián)系的，經(jīng)營時(shí)間的長短主要由現(xiàn)有法律法規(guī)來確定的，同時(shí)也與資源開發(fā)建設(shè)的投資規(guī)劃有關(guān)，一般為30-50年不等。綜合上述因素，旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格形成可由下列公式一、公式二表示：其中：P代表旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格。公式一只適用于旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)價(jià)格確定；公式二適用于所有旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格確定。I代表旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格確定當(dāng)年，旅游景區(qū)的現(xiàn)有收入(income)。i％代表旅游景區(qū)自開發(fā)以來，旅游景區(qū)現(xiàn)有收入的年平均增長率。t代表旅游資源經(jīng)營權(quán)年限(單位：年)。A代表旅游資源年評估價(jià)格(assessedprice)，主要由旅游資源的類型和級別確定。α代表旅游資源開發(fā)條件系數(shù)，其大小在。和1之間。β代表旅游資源經(jīng)營權(quán)市場需求系數(shù)，其大小在0和1之間。7代表其他影響因素系數(shù)，其大小在0和1之間。當(dāng)前旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格確定的特點(diǎn)在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府定價(jià)只限于少數(shù)具有資源稀缺性、自然壟斷性、公益性、公用性的關(guān)系國計(jì)民生的重要商品。政府定價(jià)的依據(jù)仍是商品的價(jià)值，實(shí)行政府定價(jià)的目的是為了穩(wěn)定價(jià)格總水平，為國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃服務(wù)。而在旅游資源經(jīng)營權(quán)政府定價(jià)中，行為主體主要是分散的地方政府，定價(jià)的依據(jù)是與現(xiàn)有資源的低水平開發(fā)或破壞性開發(fā)的比較收益，定價(jià)的目的是為了加快本地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的需要。用旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格形成公式分析，現(xiàn)有旅游景區(qū)政府制定價(jià)格(用公式一分析)，往往注重旅游景區(qū)的現(xiàn)有收入(1項(xiàng))和經(jīng)營年限(t項(xiàng))，容易忽視旅游景區(qū)現(xiàn)有收入的年平均增長率(i％項(xiàng))。例如，十堰市以武當(dāng)山1年的旅游總收入作價(jià)，按照 50年至70年的經(jīng)營年限，確定出武當(dāng)山的經(jīng)營權(quán)的低出讓價(jià)格為4億元；而現(xiàn)有旅游資源政府制定價(jià)格(用公式二分析)，表現(xiàn)為未能準(zhǔn)確地進(jìn)行旅游資源評估價(jià)格(A項(xiàng))，在現(xiàn)有低效率經(jīng)營的巨大財(cái)政壓力和一哄而上急于出讓經(jīng)營權(quán)的激烈競爭下，過分壓低旅游資源的開發(fā)條件系數(shù)、經(jīng)營權(quán)市場需求系數(shù)和其他影響因素系數(shù)(α、β、γ項(xiàng))，其極端情況便是旅游資源經(jīng)營權(quán)的“零轉(zhuǎn)讓”。旅游資源經(jīng)營權(quán)的分散的政府定價(jià)的特點(diǎn)，旅游資源經(jīng)營權(quán)的交易就不可避免地表現(xiàn)為“點(diǎn)對點(diǎn)”即分散的地方政府對具體的企業(yè)進(jìn)行談判的形式，或形式上的政府對若干企業(yè)的招標(biāo)行為等實(shí)質(zhì)上的非市場化運(yùn)作。這與入世后所要求的統(tǒng)一、透明和可預(yù)見(uniform，transparentand predictable)的政策環(huán)境明顯不相適應(yīng)。3財(cái)產(chǎn)權(quán)利的不確定性導(dǎo)致投資信心不足由于旅游資源本身包含的內(nèi)容極為豐富，同時(shí)往往與其他諸如土地資源、水資源、氣候資源、森林資源等自然資源難以分離，旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓、受讓雙方的權(quán)利義務(wù)事實(shí)上難以準(zhǔn)確界定，加之“點(diǎn)對點(diǎn)”交易形式所包含的濃厚的感情等因素，使買賣雙方利益難以得到全面的確定，導(dǎo)致投資者投資信心缺乏。旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格的確定原則根據(jù)旅游資源的資源屬性和管理級別，明確旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的有效主體。按照現(xiàn)有法律的規(guī)定，我國旅游資源絕大部分都是屬于國家所有，各級地方的政府作為國有資產(chǎn)的“代理人”，承擔(dān)著旅游資源的所有權(quán)、管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)。中央、省、市 (縣)級政府主要承擔(dān)著旅游資源的所有權(quán)，市(縣)政府主要承擔(dān)著旅游資源的管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)。在現(xiàn)有管理體制下，有必要明確不同級別、不同屬性的旅游資源經(jīng)營權(quán)的出讓主體。在實(shí)踐中，可實(shí)行“本級審批，兩級管理”的管理辦法：國家級旅游資源由國家級批準(zhǔn)單位審批，由省級政府實(shí)施出讓管理，省級資源由省級單位審批，市級政府實(shí)施出讓管理。旅游資源經(jīng)營權(quán)的價(jià)格確定，不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，難以以單位價(jià)格的形式確定其價(jià)格。對旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格的確定，應(yīng)由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)按照規(guī)定的評估體系實(shí)行綜合評估，用旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格形式公式，以評估價(jià)計(jì)算市場價(jià)。按照統(tǒng)一、透明和可預(yù)見的要求，建立省、市兩級旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓市場，制定全國統(tǒng)一的出讓程序和經(jīng)營權(quán)爭議的處理辦法，通過旅游資源經(jīng)營權(quán)公開、公正、公平的交易，以市場價(jià)的形式實(shí)現(xiàn)國有資源的優(yōu)化配置。4由嚴(yán)格規(guī)范的法律法規(guī)保障實(shí)施旅游資源權(quán)的有序轉(zhuǎn)讓，是我國旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢，推行的早遲、成敗決定旅游業(yè)高速發(fā)展的早遲、成敗。旅游資源經(jīng)營權(quán)通過市場出讓，要實(shí)現(xiàn)旅游景區(qū)經(jīng)營的企業(yè)化，同時(shí)還要確保旅游資源的完整和可持續(xù)發(fā)展，既需要大膽穩(wěn)妥的探索，更需要制定嚴(yán)格規(guī)范的法律法規(guī)予以保障。5旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格是在一定期限中持有旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。目前我國旅游資源(主要指以實(shí)物形式存在的自然旅游資源和人文旅游資源)的所有權(quán)歸國家，旅游資源經(jīng)營權(quán)的價(jià)格是以旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅游資源這個(gè)特殊標(biāo)的多年的資本現(xiàn)值總額，是旅游資源所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格的形成包含兩種形式：其一是以價(jià)值為基礎(chǔ)的受供求關(guān)系調(diào)節(jié)的一般商品價(jià)格形式，如旅游風(fēng)景區(qū)中已投入和開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施；其二是以其稀缺性和經(jīng)營壟斷性為基礎(chǔ)形成的價(jià)格方式，如景區(qū)里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的特殊性，決定了旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格形成方式的復(fù)雜性，旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡單采用一般商品的價(jià)格決定形式。旅游資源和一般的國有資產(chǎn)也有較大區(qū)別，它是一種“公益性國有資產(chǎn)”，因此也不可將一般國有資產(chǎn)出讓經(jīng)營權(quán)的方式套用到旅游資源上。旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格的評估指標(biāo)旅游資源在經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中包括完全未開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓和已有一定程度開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓，因此，對于完全未開發(fā)的旅游資源的經(jīng)營權(quán)價(jià)格，我們只能通過旅游資源自身的價(jià)值評估和預(yù)期收益狀況來確定；對于已有一定程度開發(fā)的旅游資源，由于旅游資源的構(gòu)成中既包括消耗了一般人類勞動(dòng)的勞動(dòng)產(chǎn)品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎(chǔ)的非勞動(dòng)產(chǎn)品，其旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格確定時(shí)，既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變?yōu)槿祟惪芍苯永玫馁Y源的各種勞動(dòng)消耗在旅游資源經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓中得以補(bǔ)償，同時(shí)還應(yīng)將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現(xiàn)的形式來實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)價(jià)格。1旅游資源自身價(jià)值評估指標(biāo)：從旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的角度來進(jìn)行討論，也就是說對旅游資源自身價(jià)值的評估，主要考慮能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，能將其價(jià)值轉(zhuǎn)化為貨幣，換句話講，就是能對旅游者產(chǎn)生吸引力的價(jià)值進(jìn)行評估。1 觀賞價(jià)值(美感、獨(dú)特性、新奇程度)；2 文化價(jià)值(古、名、民族特色性、級別)；3 科學(xué)價(jià)值(學(xué)術(shù)、研究、科考價(jià)值)；5 環(huán)境指標(biāo)(氣候、植被、水等環(huán)境質(zhì)量)。2旅游資源開發(fā)程度和開發(fā)條件指標(biāo)：旅游資源的開發(fā)程度指標(biāo)包括景區(qū)已開發(fā)投入的成本指標(biāo)，尚未開發(fā)的旅游資源的價(jià)值評估指標(biāo)兩部分。對于尚未開發(fā)的旅游資源的價(jià)值評估仍可采用上述指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)，只是在評估時(shí)需注意與已開發(fā)景觀的協(xié)調(diào)和平衡。（1）旅游資源開發(fā)、建設(shè)成本：包括旅游資源勘測、規(guī)劃、設(shè)計(jì)成本；景點(diǎn)建筑物成本；基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本；土地利用成本。（2）生態(tài)環(huán)境保護(hù)成本：環(huán)境保護(hù)費(fèi)用和環(huán)境綠化費(fèi)用。（3）旅游資源管理成本：包括管理費(fèi)用、人才培訓(xùn)費(fèi)用、景點(diǎn)維護(hù)費(fèi)用等。（4）損失補(bǔ)償成本：如，轉(zhuǎn)讓山林搞旅游開發(fā)，不僅使農(nóng)民失去勞動(dòng)手段，而且會造成直接的經(jīng)濟(jì)損失，這些損失應(yīng)由受讓方補(bǔ)償。旅游資源的開發(fā)條件指標(biāo)是指對完全未開發(fā)的旅游資源和已有一定程度開發(fā)的旅游資源的開發(fā)和進(jìn)一步開發(fā)的可行性狀況的一個(gè)評價(jià)。具體包括：（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件(收入水平、勞動(dòng)力數(shù)量、農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)條件等)；（2）可進(jìn)入性(交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、依托中心城市的距離、通訊條件等)；（3）景區(qū)容量條件(容人量、容時(shí)量)；旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格評估的方法1旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格評估：我國旅游資源絕大部分屬于國家所有，各級地方的政府作為國有資產(chǎn)的“代理人”，應(yīng)該成為旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的主體，同時(shí)也應(yīng)是委托估價(jià)的主體。旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格是一定年限的價(jià)格，受讓者必須向旅游資源的所有者繳納一定的出讓金。因此，出讓旅游資源的經(jīng)營權(quán)價(jià)格評估應(yīng)明確價(jià)格內(nèi)涵。旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格包括三部分，旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價(jià)格、投資成本以及旅游資源投資應(yīng)得利潤。旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價(jià)格是旅游資源的絕對收益和級差收益按社會平均利潤率(一般取銀行利息率)還原成本金的價(jià)格。投資應(yīng)得利潤是指本行業(yè)的平均利潤。2旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法：收益現(xiàn)值法是在估算旅游資源未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的折現(xiàn)率，折算為評估日收益總和的一種方法。這里須注意的是，由于旅游資源的開發(fā)程度的不同，收益的確定也應(yīng)不一樣。對于尚未開發(fā)的旅游資源的收益確定，我們可以采用假設(shè)開發(fā)法，在結(jié)合旅游資源的自身價(jià)值評估的基礎(chǔ)上，考慮旅游資源的開發(fā)條件和市場的需求狀況來估計(jì)旅游資源開發(fā)后的收益狀況。P：旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格；Ft：在對旅游資源假設(shè)開發(fā)的條件下能帶來的預(yù)期年收益水平；β：對旅游資源經(jīng)營權(quán)市場需求系數(shù)；k1：經(jīng)營權(quán)年限內(nèi)的年金現(xiàn)值系數(shù)。這里須說明一點(diǎn)，F(xiàn)t的準(zhǔn)確性取決于對旅游資源自身價(jià)值的正確評估和對旅游者需求的正確把握的基礎(chǔ)上。對于已有一定程度開發(fā)的旅游資源的收益主要以評估當(dāng)年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入(考慮其收益的年增長情況)為準(zhǔn)，I：評估當(dāng)年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入；k2：在經(jīng)營權(quán)年限內(nèi)的等差年值現(xiàn)值系數(shù)。①：對旅游資源的未開發(fā)部分的經(jīng)營權(quán)價(jià)格其確定方式采用①式。在用成本法計(jì)算出讓旅游資源經(jīng)營權(quán)價(jià)格時(shí)，其價(jià)格為旅游資源的投入成本價(jià)格與旅游資源帶來的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸旅游資源所有者即國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。投入成本價(jià)格為旅游資源使用者在取得旅游資源使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。R1+ R2是旅游資源的增值收益(增值地租)，它等于旅游業(yè)平均銷售利潤率與社會平均利潤率之差乘以旅游產(chǎn)品的銷售收入。 總之，在我國，旅游資源經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓在許多方面還待進(jìn)一步完善和規(guī)范，而對其價(jià)格的評估還處于探索階段，其理論和方法需進(jìn)一步深入研究，特別是應(yīng)加強(qiáng)理論界和實(shí)業(yè)界的交流與合作，在實(shí)踐中來完善其評估方法。
